Nota untuk Exam Penilaian

KAEDAH PERBANDINGAN / COMPARISON METHOD

• Berdasarkan kepada konsep penggantian.
• Iaitu seseorang tidak akan membeli sesuatu harta tanah pada harga yang melebihi harta tanah yang serupa atau sebanding, begitu juga seorang penjual tidak akan menjual sesuatu harta tanah pada harga yang lebih rendah daripada harta tanah yang serupa atau sebanding.
• Harta tanah nilaian atau tanah subjek.
• Untuk menilai h/t nilaian beberapa h/t lain digunakan sebagai perbandingan iaitu berdasarkan harga dan ciri2 h/t serupa.
• Nilai tidak terlalu berbeza dengan h/t perbandingan

Kaedah Bandingan ialah kaedah yang digunakan dengan membuat penilaian diantara dua hartanah atau lebih. Ia merupakan kaedah yang popular dan kerap digunakan. Terdapat beberapa syarat yang perlu dipatuhi ketika menggunakan kaedah ini iaitu seperti berikut:


CIRI-CIRI HARTA TANAH PERBANDINGAN

• Jenis h/t hendaklah serupa dengan h/t tanah yang hendak dinilai
• Letakkan dikawasan yang sama atau dikawasan yang hampir serupa. Contoh h/t rumah kedai terletak di pusat Bandar
  
• 
  
• Jangka masa antara tarikh nilaian dengan tarikh pindah milik h/t perbandingan sebaik-baiknya tarikh sesingkat mungkin
• Hak milik (pajakan @ kekal)
• Faktor fizikal : Rupa bentuk, luas, umur, topografi dsb
• Harga h/t perbandingan mestilah berdasarkan harga pasaran terbuka

PINDAH MILIK PASARAN TERBUKA

• Penjual dan pembeli sukarela (tidak dipaksa )
• Jangka masa yang munasabah untuk tawar menawar
• H/t bebas di dedahka di pasaran terbuka untuk lawat periksa
• Pembeli istimewa tidak diambil kira. Seperti pindah milik h/t daripada seorang ibu kepada anaknya
• Pasaran h/t adalah stabil

LANGKAH-LANGKAH DALAM KAEDAH PERBANDINGAN

• Kenal pasti dan senarai h/t perbandingan yang baru dipindah milik
• Keluarkan h/t yang tidak memenuhi cirri-ciri pindah milik pasaran terbuka
• Tukar harga jualan kepada unit perbandingan yang sesuai
• Buat pelarasan terhadap perbezaan

PELARASAN

• Ter dapat 5 jenis pelarasan
  
• Pelarasan ± peratusan
• Perbezaan antara h/t nilaian dan h/t perbandingan akan dinyatakan dalam peratus.
• Perbezaan yang akan menaikkan nilai h/t nilaian akan dinyatakan peratusan (+)
• Perbezaan yang menurunkan nilai h/t akan dinyatakan dalalm peratusan (-)
• Pelarasan ± ringgit (RM)
• Perbezaan dinyatakan dalam bentuk wang
• Pelarasan hasil darab peratusan (RM)
• Sama dengan pelarasan peratusan
• Kesan setiap perbezaan didarabkan
• Pelarasan keseluruhan (RM)
• Setiap perbezaan perlu dikenal pasti
• Pelarasan dibuat pada setiap perbezaan tersebut
• Pelarasan ini menggambarkan kesan semua perbezaan yang terdapat diantara h/t nilaian dengan h/t perbandingan
   

 

KAEDAH KEUNTUNGAN STESEN MINYAK

Kaedah Keuntungan ialah kaedah yang digunakan keatas hartanah atau perniagaan yang bersifat monopoli. Contoh perniagaan bersifat monopoli seperti Restoren Makana Segera, Pawagam, Litar Lumba dan Lain-lain. Dalam kaedah keuntungan, nilai sesuatu harta tidak ditentukan oleh nilai hartanah, tetapi sebaliknya ditentukan oleh keuntungan yang dihasilkan daripada perniagaan tersebut. Jika, keuntungan perniagaan adalah tinggi, maka nilai hartanah perniagaan tersebut adalah tinggi.


PULANGAN/INCOME

• JUALAN MINYAK/PETROL SALES
  • JENIS MINYAK X PURATA JUALAN SETAHUNX KEUNTUNGAN SELITER
  CONTOH:
  RON 92 X 120,000L setahun X RM 0.60 = RM 72,000 setahun
  RON 97 X 600,000L setahun X RM 0.50 = RM 300,000 setahun
  DIESEL X 110,000L setahun X RM 0.40 = RM 44,000 setahun
  JUMLAH PELANGAN DARI JUALAN PETROL        RM 416,000 setahun

• PULANGAN JUALAN RUNCIT& LUBRICANT
  • PULANGAN DASRI JUALAN MINYAK PELINCIR
  • PULANGAN DARI JUALAN RUNCIT
    Nota: Sila rujuk kepada data jualan daripada akaun dan data jualan dari pihak pengusaha
    
    
    JUMLAH PULANGAN DARI JUALAN RUNCIT DAN PELINCIR RM XX,XXX
    
     
• PULANGAN DARI SEWAAN RUANG
  • SEWAAN RUANG
    CONTOH
    
    
    SEWAAN YANG DITERIMA DARI PENGUSAHA CAFE
    SEWAAN YANG DITERIMA DARI CUCIAN KERETA
    SEWAAN OLEH MAKANAN SEGERA
    Nota: Sila rujuk kepada apa-apa perusahaan ataupun sewaan yang terdapat di atas tapak yang menyewa kepada tapak stesen minyak tersebut.
    
    
    JUMLAH PULANGAN DARI SEWAAN RUANG/TAPAK    RM XX,XXX
    
     
• JUMLAH PULANGAN KASAR (GROSS)(A+B+C)     RM XXX,XXX
  
  
  (TOLAK -)
  
   
• KOS OPERASI
  • GAJI/EPF/SOCSO        RM XX,XXX
  • UTILITI                RM XX,XXX
  • Nota: apa-apa jua perkara yang membolehkan syarikat beroperasi
    
    
    JUMLAH KOS OPERASI        RM XX,XXX
    
     
• KOS PENGURUSAN
  • LESEN                RM XX,XXX
  • BAYARAN SEKRETERIAT        RM XX,XXX
  • AUDIT FEE            RM XX,XXX
  • BAYARAN AM            RM XX,XXX
  • TANGGUNGAN HUTANG    RM XX,XXX
  • Nota: apa-apa jua perkara yang melibatkan pengurusan operasi syarikat
    
    
    JUMLAH KOS PENGURUSAN    RM XX,XXX
    
     
• KOS TAHUNAN
  • PEMBAIKAN DAN PENJAGAAN    RM XX,XXX
  • INSURAN KEBAKARAN        RM XX,XXX
  • CUKAI TAKSIRAN        RM XX,XXX
  • CUKAI TANAH            RM XX,XXX
    JUMLAH KOS TAHUNAN    RM XX,XXX
    
     
• JUMLAH PULANGAN BERSIH(D-E-F-G)        RM XX,XXX
  (BAKI BOLEH BAHAGI)
  
  
  (TOLAK -)
  
   
• PEMBAHAGIAN
  • BAHAGIAN PENGUSAHA @ % drpd H    RM XX,XXX
  • SIMPANAN MENANGGUNG RISIKO    RM XX,XXX
  • BAYARAN ROYALTI            RM XX,XXX
  • Nota: apa-apa jua kos yang perlu di keluarkan oleh pengusaha tetapi tidak dikategorikan di dalam kumpulan pengurusan dan operasi
    
    
    JUMLAH PEMBAHAGIAN         RM XX,XXX
    
     
• KEUNTUNGAN BERSIH(H-I)            RM XX,XXX
  
   
• ANGKA BELIAN TAHUNAN (YP)
  • PENGUSAHA & PENYEWA & PEMAJAK     = YP DUAL RATE
  • PENGUSAHA & PEMILIK        = YP SINGLE RATE(KECUALI BAGI KES TANAH PAJAKAN)
    
     
• JUMLAH NILAI MODAL(J X K)            RM XX,XXX

Terima permohonan daripada orang ramai untuk cukai setem ( Bayaran Taksiran )


Borang yang digunakan untuk urusan pindah milik tanah ialah Borang 14A. Borang ini diisi oleh pemohon sendiri atau penulis berlesen. Dikembarkan bersama-sama ini Borang 14 A ialah Borang Seksyen 5 sebanyak 4 salinan dan 2 salinan geran tanah sebelum dimatikan setem bernilai RM 10.00 di atas borang 14 A pastikan borang tersebut ditandatangani oleh pembeli/penerima, Ketua Penolong Pentadbir Tanah atau mana-mana Penolongnya. Borang 14 A yang telah dimatikan setem dan dicop 'Bayaran Taksir' dikembalikan kepada pemohon. Borang Seksyen 5 (PDS 5 ) bersama geran dihantar ke Pejabat Penilaian Kuala Terengganu untuk dibuat penilaian. Semua urusan pindahmilik direkodkan di dalam Buku Rekod Pindahmilik. Borang ini dihantar kembali setelah diproses selama lebih kurang 1 bulan. Pihak Pejabat Penilaian akan membuat anggaran nilai tanah tersebut. Jumlah taksiran direkodkan dalam Buku Rekod Pindahmilik dan Surat Notis yang dibuat. Notis ini berkuatkuasa selama 30 hari dari tarikh ianya dikeluarkan. Setelah menerima notis, penerima pindahmilik datang kembali ke pejabat dengan membawa borang 14A dan geran yang hendak dipindah milik bersama setem. Setelah setem dimatikan dan disahkan oleh pegawai berkenaan, pemohon dikehendaki hadir ke Pejabat Tanah untuk dibayar pendaftaran dan daftar pindahmilik

URUSAN PENGAMBILAN BALIK TANAH

1.0.    Akta Pengambilan Balik Tanah (Akta No. 34 Tahun 1960) diwujudkan pada 13 Oktober 1960 untuk membolehkan Kerajaan mengambil tanah milikan bagi tujuan-tujuan tertentu dengan mengandungi peruntukan-peruntukan pembayaran pampasan ke atas semua tanah-tanah yang diambil menepati perkara 18 Perlembagaan Persekutuan yang berbunyi :-    
   
        1.1.      Tiada seorang pun boleh dilucutkan hartanya kecuali mengikut undang-undang.    

        1.2.      Tiada sesuatu undang-undang pun boleh membuat peruntukan bagi mengambil atau menggunakan harta-            harta dengan paksa dengan tiada pampasan yang mencukupi.
   

2.0.    SIAPA BOLEH MEMOHON
   
    2.1. ~ Pesuruhjaya Tanah Persekutuan (Untuk Kementerian) atau Jabatan-jabatan Persekutuan) atau    

    2.2. ~ Jabatan Negeri, atau    

    2.3. ~ Orang perseorangan atau Badan Persendirian.    


3.0.     TUJUAN PENGAMBILAN
   
    3.1. Tanah boleh diambil balik hanya :-    
        a     Untuk kemudahan awam.    
b.     Untuk mana-mana orang atau Perbadanan bagi apa-apa jua kegunaan yang ada pandangan Pihak Berkuasa Negeri memberi faedah kepada Pembangunan Ekonomi Malaysia atau kepada orang awam amnya atau mana-mana kumpulan orang awam.    
c.    Untuk maksud Perlombongan, Perumahan, Pertanian, Perniagaan atau Perusahaan.    

*  Bagi maksud (C) ini Ketua Pengarah Tanah dan Galian, Kementerian Tanah dan Pembangunan Koperasi dalam suratnya KTPK/101/SPT.8-3 Jld. 2(94) menggesa Kerajaan Negeri supaya memberhentikan dahulu Pengambilan Balik Tanah untuk tujuan Pembangunan bersifat Komersial; di bawah Seksyen 3(b) atau 3(c) Akta Pengambilan Balik Tanah 1960.    


4.0.    TANAH YANG BOLEH DIAMBIL BALIK
   
4.1. Tanah milik (iaitu tanah yang ada hakmilik berdaftar baginya, melainkan tanah milik Kerajaan Persekutun.    

4.2. Tanah yang diduduki dengan harapan mendapat hakmilik.    

4.3. Tanah yang diduduki oleh kerana ada catatan di dalam daftar pegangan di bawah (Group Settlement Areas) Akta Pengambilan Balik Tanah 1960.    
   







BORANG-BORANG YG DIGUNAKAN DLM AKTA PBT 1960 (ACT 486)
   
    BORANG A (S 4)     -   NOTIS BAHAWA TANAH MUNGKIN PEROLEHI    
    BORANG B (S 5)     -   KEBENARAN UNTUK MEMASUKI PENGUKURAN    
    BORANG C (S 6)     -   JADUAL TANAH-TANAH YANG TERLIBAT DENGAN PEMEROLEHAN    
    BORANG D (S 7)     -   PENGISTIHARAN PEMEROLEHAN YANG DICADANGKAN    
    BORANG E (S 10)     -   PEMEROLEHAN YANG DICADANGKAN :   NOTIS PENYIASATAN    
    BORANG F (S 11)     -   NOTIS MENGHENDAKI KETERANGAN SECARA BERTULIS    
    BORANG G (S 14)     -   ANUGERAH BERTULIS UNTUK PAMPASAN    
    BORANG H (S 16)     -   NOTIS ANUGERAH DAN TAWARAN PAMPASAN    
    BORANG I (S 19)     -   SURAT AKUAN SEGERA    
    BORANG J (S 20)     -   NOTIS SUPAYA MENGOSONGKAN BANGUNAN    
    BORANG K (S 22)     -   NOTIS BAHAWA PEMILIKAN TELAH DIAMBIL KE ATAS TANAH    
    BORANG L (S 24)     -   NOTIS UNTUK MENGHANTAR DOKUMEN/DOKUMEN-DOKUMEN    
    BORANG M (S 36)     -   RUJUKAN KEPADA MAHKAMAH    
    BORANG N (S 38(1)     -  PERMOHONAN BAHAWA SUATU BANTAHAN DIRUJUK KPD MAHKAMAH
    BORANG O(S 38(5)     -   RUJUKAN KEPADA MAHKAMAH    
    BORANG P (S 43)     -   NOTIS    
    BORANG Q (SN 58)     -   NOTIS PENDUDUKAN SEMENTARA ATAU KEGUNAAN TANAH    
   


PROSES PENGAMBILAN BALIK TANAH
   
1.0.     PERMOHONAN-PERMOHONAN MANA-MANA AGENSI
   
-  Apabila menerima surat daripada mana-mana agensi - langkah pertama yang perlu dibuat ialah membuka fail, mendaftar dan mengedar fail. Kulit fail ditulis mengikut tajuknya dan mengikut tujuan permohonan.    

-  Surat-surat dan pelan hendaklah dimasukkan ke dalam fail berkenaa.   Setelah itu fail tersebut hendaklah diedarkan kepada Penolong Pentadbir Tanah I(PPT I)/Pegawai berkenaan  bagi mendapatkan arahan dan tindakan selanjutnya.    

-  PPT  -  Pada kebiasaan PPT akan mengarah kepada Pegawai Petempatan Kanan (PPK) bagi
    mendapat pengesahan mengenai kedudukan tanah tersebut.    

-  Setelah siasatan ke atas tanah tersebut selesai, penyediaan draf Borang 'C' dan Borang 'D'.    

-  Jika terdapat banyak lot-lot yang terlibat berpandu kepada laporan S.O.  Satu jadual perlu
   disediakan.    

-  Perkara yang perlu dicatat dalam Borang 'C' dan 'D'.    
        i.    No. Lot
        ii.    No. Keterangan
        iii.    Nama Tuan Tanah
        iv.    Luas Keseluruhan
        v.    Luas Yang Hendak Diambil    

-  Borang `C' dan 'D' hendaklah disediakan dalam 10 salinan.    

-  Setelah selesai penyediaan Borang 'C, 'D', pelan & laporan S.O. satu kertas pengesyoran disediakan oleh PPT/Kerani ABT.

-  Persetujuan dan ditandatangan oleh Pentadbir Tanah (PT).  Perkara-perkara yang perlu dihantar kepada PTG untuk mendapat pertimbangan EXCO ialah 20 keping pelan, lapan (8) salinan Borang 'C' dan lapan (8) salinan Borang 'D'.    




2.0.     MENERIMA KELULUSAN & WARTA
   
    Warta    
    -  Satu salinan Warta hendaklah kepada Jabatan Penilaian bagi menentukan nilaian tanah sebenar.    


3.0.     PENYEDIAAN BORANG 'E'
   
    -  Setelah PPT memeriksa laporan nilaian daripada Pejabat Penilai, satu tarikh siasatan akan ditetapkan dalam Borang 'E'.
   
    -  Borang 'E' hendaklah diedarkan kepada PTG, Tuan-tuan, Balairaya, Balai Penghulu, Papan Notis Pejabat dan Mana-mana Agensi yang terlibat.    

    -  Tarikh siasatan dijalankan tidak kurang 21 hari daripada tarikh Borang 'E' dikeluarkan.    


4.0.     PENYEDIAAN BORANG 'G'
   
    -  Setelah selesai siasatan Borang 'E', penyediaan Borang 'G' dan hendaklah dihantar kepada  PTG atau lain-lain jabatan seperti JKR, JPS dan JBA untuk memaklumkan kos sebenar bayaran pampasan diperlukan.    

    -  Setelah mendapat waran daripada PTG, penyediaan baucer untuk dibuat bayaran dengan segera.    


5.0.     PENYEDIAAN BORANG 'K'
   
    -  Setelah selesai bayaran, Borang 'K' hendaklah diedarkan untuk didaftar.
   
    -  Dua (2) salinan Borang 'K' dihantar ke Bahagian Pendaftaran dan Hasil untuk dibuat catatan dalam Buku Perserahan dan Rekod Daftar Tanah (RDT).    


6.0.     MENGEDARKAN FAIL UNTUK DIBUAT PERMINTAAN UKUR (P.U)
   
    -  Tanah-tanah yg telah selesai diambil balik yg masih ada baki diedar untuk dibuat P.U. oleh Pegawai Petempatan (PP)

Menentukan Nilai Pasaran 

Kaedah Pelaburan
- Pelabur melabur sejumlah wang pada masa kini untuk mendapat pulangan pada masa hadapan.

Ciri-ciri kaedah pelaburan 

1. Nilai ModaL (Capital Value)
   - Nilai kepentingan keseluruhan bagi pemilik harta tanah pada pasaran. 

          FORMULA
         HUBUNGKAIT :

•  Sewa Kasar : Suatu pendapatan kpd pemilik harta tanah dimana perlu mengeluarkan sebahagian drpd pendapatan untk membiayai perbelanjaan(outgoing)
  
• Sewa Bersih : suatu pendapatan yg diterima oleh pemilik tanpa mengeluarkan sebarang perbelanjaan.     

3.   Perbelanjaan (Outgoings)

• Cukai Tanah - Pembayaran kepada pejabat tanah atas kebenaran menduduki tanah tersebut.

• Kadaran